中银证券徐高：市场对房地产行业存在三大错误概念化

原标题：徐很低：低价对房金融业大型企业普遍存在三大误会理解

恒生证券首席经济发展学家徐很低日前透露，长期以来，要务对房金融业业普遍存在三大误会理解，都有物资供应封闭、密集供地税制和“金融业-水电的系统”三个方面。在意味着金融业大型企业陷入困顿的局面下，应反省过去税制暗藏的误会，促进大型企业良性循环。

他指出，第一个误会理解是指出要务房金融业物资供应仍然封闭，因此，租金很低企时但政府多半通过限制物资供应来正试图平抑租金。但实际上，西方大陆的城市人均居住国土面积仍然低于西方台湾和冲绳，经济发展发展也还在中的途，而且住房建设没法只看国土面积不看质量。

“西方人对幸福的钟爱主要表现在住更大更好的屋子上，而事实上，国人房金融业效益还远远并未得到满足。”徐很低周六在北京大学发展中的国家推展研究院举办的朗润•格政第159期研讨可能会上感叹。

另一方面，他透露，通过限制物资供应来抑制租金，并没法远超消除房金融业发泡的用意。相反，；也需要不断扩大物资供应来兴修供需平衡关联。

“明白很直观，租金很低意味着房金融业供过于求。2004年是一个分界，从那年8月31日开始，所有的荒地购回只能通过招拍挂方法进行，金融业大型企业把那天叫做‘831大限’。从那此后，荒地的物资供应收窄了。”徐很低感叹。

他指出，2004年从前，要务荒地购置国土面积每年超过激增30%大约，这此后波动很大，超过来看是持续上升。2004年从前，楼房完工国土面积每年超过激增20%大约，此后超过下来是零激增，近年来更是持续上升。楼房价格比同样是2004年此后开始大涨。

“所以，荒地物资供应收窄，致使金融业物资供应收窄，致使租金的上升。”徐很低感叹。

徐很低指出，第一个误会理解带来了第二个误会理解，即想通过密集供地来控物业、控租金。

“密集供地”是2021上半年自然资源部对国内22个重点城市提出的新供地的系统要求，都有密集推行购回暂定、密集组织购回活动，即整年分3SB密集统一推行住宅空地的招拍挂暂定并实施招拍挂购回活动，引导低价理性竞争。

“西方租金很低的或许是荒地独大物资供应，但密集物资供应事实上又在增加荒地独大物资供应的相对。最近几个月，荒地购置国土面积持续上升50%，但同时荒地购置价格比恰巧激增40%-50%，这种背离过去十几年都并未见到过。这个税制抛开最直观的经济发展学原理的考验。现在见到荒地购置价格比恰巧激增40%-50%，可以想象未来租金可能会怎么走。”徐很低感叹。

第三个误会理解，徐很低透露，是很多人指出“金融业-水电的系统”可能会造成不小的金融风险，但事实上这恰巧是要务经济发展快速激增的“飞龙”之一。

“西方的企业中的，水电和金融业加起来占到一半。金融业是开推商企业，水电是偏远地区但政府资本平台企业——通过推借贷获取信贷，来做水电。要务现在总计有1000多家资本平台，资产估值（ROA）不到2%，但是推借贷超过借贷券4%-5%，相当于是以2%的估值在推借贷券4%-5%的金融工具，这在很多人眼里就是庞氏骗局，因为还不想借贷，早晚可能会爆推危机。所以近几年对资本平台借贷务一轮又一轮缉捕。”

“但是这纯粹是误会。”徐很低透露，因为资本平台95%以上的企业概念设计是基础设施企业，水电概念设计的最主要特征就是有很强的交易生产成本，即没法只凭成概念设计本身的企业估值，但能在社可能会侧重想象不小波动。

“恰巧因为水电企业的交易生产成本和生产成本不反之亦然，致使水电企业在当今世界各国都是难题。旧金山总统拜为登上台后困难重重几万亿美元的水电企业规划，也不想了之，因为所有人不愿掏钱。”他进一步透露，水电靠低价是搞不成的，依靠但政府，而西方；也寻找了一个好适时，就是“金融业-水电的系统”。

徐很低指出，虽然水电概念设计驱使大量借贷务，但是想象了很大社可能会波动，这些社可能会波动感叹明了在物业、租金的很低企，偏远地区但政府通过而但政府可以把水电企业的交易生产成本只凭，所以虽然水电概念设计本身的税务算不平，但是算大账是可以算平的。

“现如今我们见到房金融业大型企业的一时间，要好好反省这些税制暗藏的误会，否则在台美博弈的大周围环境下就是自废剑法。”他感叹。

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