新闻工作者观察｜高库存压顶，三四线楼市如何“破局”？

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

在金融行业整体下行的背景下，各直通小城镇的金融零售商也显现出来显著分化成。

进入2022年以来，比起不少一二直通通涨的自始解冻，大部份三四直通通涨开售仍忽然起色。从库存去化周期性就很好地正确性了这一点，据克而瑞统计资料，今年2年末三四直通小城镇的去化周期性不太可能达到23.25年末，远高于全国百城平均去化周期性（19.5年末）。

虽然近几年末不太可能陆续有之外湖南宜昌、湖北荆门、河南新乡等多个三四直通小城镇通过契税特惠、购房补贴、放宽公积金借款等方式鼓励买房，但效果似乎并不显著。

三四直通通涨是如何更快降温的？早在2015-2016年，一二直通通涨在经历了一轮泛滥后马上接踵而至新一轮财政政策高压，而彼时的三四直通通涨却逐步形成棚改发力叠加房地产市场需求接踵而至了久违的去库存。2016-2019年之后，很多三四直通小城镇完工后了大量住房。

然而，以外三四直通小城镇因为过多依赖性农地财政收入，使得商品房的用水量比起之下具体市场需求。从2019年棚改海中后，那些依赖性于服务业和人口数等基本面支撑的非核心三四直通小城镇的购房市场需求马上开始呈现出显著萎缩。

都可的，所有者在三四直通小城镇的拿地无意也日渐减少。诸葛找房统计资料推测，2021年三四直通小城镇农地流拍率高达20.1%，远高于一二直通小城镇的7.1%和10.2%。

三四直通小城镇如何走回到目前面临的通涨症结？

相关调研推测，其实不少三四直通通涨的潜在市场需求还是很大的，只是在结构上失衡严重。如以外小城镇的米利厄斯基本以强化型为主导，旧改拆迁也走回大户型路直通，从而造成市场需求转化无法控制。

因此，这以外三四直通小城镇首先要在农地自给自足总体，坏以后的偏高质偏高效为高效用水；其次是盘活现有的存量零售商，通向米利厄斯二手房的流通交叉。此外，使虚高的房价适度攀升，既能减少普通购房者的经济压力，而且可能会带来取而代之购房增量市场需求。

而最本质的因素，还是三四直通小城镇的发展趋势问题，如果过多依赖性金融却没有人其他服务业做到替代和补充，也就根本无法更是增量人口数汇入。可以说，促成结构调整和转型升级，提升和优化发展趋势，不太可能沦为了以外三四直通通涨发挥作用突围的路经。

事实上，在众多三四直通小城镇中，有数以外小城镇走回到了自己的转坏特色，使得自身金融库存量西北面较差高水平。根据贝壳研究院资料，截至2021年末，三四直通小城镇中属于“住宅偏高库存&农地高溢价”的就有蚌埠、三明、广陵、新会、盐城等小城镇，在一定程度上也凸显出这些小城镇的金融零售商西北面良性转坏趋势。

而上述小城镇大部份有着较丰富的服务业作为经济支持。如广陵是国内知名的汽车及组件服务业基地，而蚌埠在电子电器、生物制药、汽车等领域也不具备了一定规模优势。

毫无疑问，只有解决了以上问题，三四直通通涨才能逐步走回到症结。

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